Ile pieniędzy możemy przeznaczyć na budowę lub zakup domu? Na to pytanie trzeba sobie odpowiedzieć, zanim w ogóle zaczniemy zastanawiać się nad wyborem architekta, wyglądem domu, rozglądać się za działką albo szukać gotowego domu.

Załóżmy, że planujemy pełny proces inwestycyjny, związany z budową domu jednorodzinnego na dział­ce, która będzie naszą własnością. W pierwszej kolej­ności musimy wykonać dwie czynności:

♦     oszacować wszystkie fundusze, jakie możemy mieć do dyspozycji,

♦     zaplanować przepływ gotówki w czasie realizacji inwestycji.

Z pewnym prawdopodobieństwem można założyć, że po porównaniu dostępnych funduszy z planowanymi kosztami naszej inwestycji otrzymamy w wyniku de­ficyt. Wówczas możemy starać się obniżyć koszty (ku­pić mniejszą działkę w tej samej okolicy lub poszukać działki w innym miejscu, ograniczyć powierzchnię domu lub koszt jego budowy, koszt uzbrojenia dział­ki, potrzebnej dokumentacji itd.) albo poszukać do­datkowych źródeł pieniędzy, czyli kredytu. To, ile, kiedy i na co będziemy potrzebować pienię­dzy, ukaże nam plan przepływu gotówki. Jest to ze­stawienie przewidywanych w kolejnych miesiącach wydatków związanych z inwestycją i porównanie ich z dostępnymi w tych okresach funduszami. W rezul­tacie może np. okazać się, że wprawdzie kwota ze sprzedaży mieszkania w zupełności wystarczy na po­krycie planowanych kosztów, ale zanim je sprzedamy, przez kilka miesięcy będzie nam brakowało pieniędzy. W zależności od tego, jak duży jest przewidywany deficyt, możemy skorzystać z krótkoterminowego kredytu konsumpcyjnego, kredytu budowlanego (in­westycyjnego) lub długoterminowego kredytu hipo­tecznego.

Jak oszacować środki

Zaczynamy od elementów oczywistych i znanych: po­siadane zasoby (lokaty bankowe na rachunkach zwy­kłych i terminowych, oszczędności trzymane w do­mu), dobra trwałego użytku, które zamierzamy sprze­dać (mieszkanie, samochód, działka rekreacyjna, biżuteria). Bądźmy jednak realistami – im bardziej nietypowe jest dobro, które zamierzamy sprzedać, tym trudniej oszacować, ile pieniędzy naprawdę uzy­skamy z jego sprzedaży. Kolejnym źródłem pieniędzy może być książeczka mieszkaniowa (w celu oszaco­wania wysokości premii gwarancyjnej trzeba zgłosić się do PKO).

Prześledźmy te szacunki na przykładzie przysłowio­wych państwa Kowalskich (wszystkie wartości przy­chodów i wydatków podajemy w cenach bieżących). Załóżmy, że sytuacja rodziny w czasie przygotowania i realizacji budowy (24 miesiące) będzie wyglądała następująco: pan Kowalski pracuje w prywatnej fir­mie, zarabia 1800 zł miesięcznie brutto, zaś pani Ko­walska jest nauczycielką, udziela także korepetycji i zarabia w ciągu roku szkolnego ok. 900 zł miesięcz­nie, natomiast w czasie wakacji i ferii jej dochody maleją do 650 zł.

Kowalscy mają trzyletni samochód, który jest bardzo potrzebny w pracy mężowi. Lepiej nie zakładać jego sprzedaży. Także małą działkę rekreacyjną traktują ja­ko żelazną rezerwę.

Wprawdzie dochody rodziny netto w trakcie realiza­cji inwestycji wzrosną z tego względu, że zmaleją płacone przez nią podatki – jednak jeszcze w kwiet­niu trzeba zarezerwować pewną kwotę na zapłacenie podatku dochodowego od ich wynagrodzeń. Za to w następnym roku fiskus zwróci Kowalskim nadpła­cone podatki.

Jak oszacować wydatki

Wydatki bieżące, związane z utrzymaniem rodziny (w zależności od sytuacji rodzinnej lista ta będzie krótsza lub dłuższa), są to:

♦     koszty „socjalne” (wyżywienie, środki czystości, odzież itp.),

♦    wydatki mieszkaniowe (elektryczność, gaz, czynsz, telefon itp.),

♦     eksploatacja samochodu,

♦    wakacje dla dzieci i żony (mąż raczej zostanie, aby doglądać budowy),

♦    koszt ferii zimowych,

♦     zakup komputera z oprogramowaniem. Wydatki na przygotowanie i obsługę budowy:

♦     zakup terenu i opłaty notarialne,

♦     koszt wpisu do księgi wieczystej,

♦    podatek od nieruchomości,

♦     dokumentacja (projekt budowlany, ewentualnie projekty przyłączy),

♦     badania i ekspertyzy,

♦     pozwolenia i uzgodnienia,

♦     nadzór autorski,

♦     inne koszty, jeśli nie pokrywa ich wykonawca

w ramach zawartej umowy (ubezpieczenie budo­wy od ognia i wandalizmu, a także od odpowie­dzialności cywilnej, koszt tymczasowego ogrodze­nia, zasilenia terenu budowy w prąd i wodę, koszt magazynowania materiałów). Koszty samej budowy także obejmują wiele pozycji. Wykonawca powinien sporządzić harmonogram bu­dowy, ukazujący, kiedy i jakie roboty zostaną wykona­ne, kiedy planowane są zakupy materiałów, a w związku z tym – kiedy będzie trzeba mu zapłacić. W umowie z wykonawcą powinno znaleźć się za­strzeżenie, że z każdej faktury zleceniodawca zatrzy­ma pewną część należności (zwykle 5-10%) do mo­mentu zakończenia budowy na poczet funduszu gwa­rancyjnego, czyli na wypadek usterek. Harmonogram robót i płatności powinien być załącznikiem do umo­wy z wykonawcą. Opóźnienia w wykonaniu robót mogą upoważniać klienta do odliczania określonych w umowie kar umownych od należnych płatności. Zamawiający powinien dążyć do tego, aby płacić za relatywnie duże etapy robót, wymaga to co prawda każdorazowego przygotowania znacznych sum pie­niędzy, ale ułatwia kontrolowanie postępu budowy.

Załóżmy, że w harmonogramie płatności przewidzia­no dokonanie zapłaty w czterech ratach:

♦     za stan surowy otwarty bez dachu, przyłącza insta­lacyjne i roboty instalacyjne na zewnątrz budynku,

♦     za zakup stolarki okiennej i jej montaż, wykonanie więźby i pokrycia dachu,

♦     za wykonanie ścian działowych i podłoży pod po­sadzki, roboty instalacyjne wewnętrzne,

♦     za stan wykończony – tynki, posadzki, glazury, ogrodzenie, podjazd i nawiezienie ziemi do ogród­ka (zagospodarowanie ogródka państwo K. zamie­rzają wykonać własnymi siłami).

Na końcu zestawienia kosztów dodajemy rezerwę na nieprzewidziane wydatki – od 5 do 10 % kosztów bu­dowy.

Plan przepływu gotówki

Teraz prześledźmy tabelę ilustrującą przykładowy przepływ gotówki (strony 146 i 147) – opracowaną przy wykorzystaniu komputerowego arkusza kalkula­cyjnego. Poszczególne wiersze przeznaczone są na wprowadzane kwoty, ukazujące przychody lub wy­datki, albo wyliczone rezultaty. Dane w kolejnych ko­lumnach odnoszą się do kolejnych miesięcy realizacji przedsięwzięcia.

Zaczynamy analizę od sierpnia. Pozwala to założyć, że Kowalscy zdążą z uzyskaniem pozwolenia na bu­dowę do końca marca następnego roku. Jest to scena­riusz średnio optymistyczny: od momentu kupna działki do momentu uprawomocnienia się pozwole­nia na budowę upłynie 5 miesięcy. Plan przepływu gotówki rozpoczyna sekcja „środki” ukazująca fundusze i przychody państwa Kowalskich. W drugiej linii „dochody pana Kowalskiego (brutto)” wpisujemy po 1800 zł, zakładając, że dochody te są jednakowe w poszczególnych miesiącach. W rzeczy­wistości można się zapewne spodziewać pewnego wzrostu dochodów. Poniżej wpisujemy dochody pani Kowalskiej. W miesiącach letnich zarabia ona mniej-   nie udziela korepetycji.

Dalej pokazujemy, w którym momencie będą do dys­pozycji lokaty: złotówkowa w listopadzie i dolarowa z odsetkami w marcu. W linii nr 6 wykazujemy po­życzkę od przyjaciela – równowartość 2500 dolarów. W następnej linii wpisujemy zwrot podatku dochodo­wego. Ponieważ państwo Kowalscy będą mieli nad­płacony podatek za rok, w którym kupili działkę, za­kładamy, że urząd skarbowy zwróci im nadpłacony podatek w lipcu. Sytuacja powtórzy się w czerwcu następnego roku. Jest to pewne uproszczenie na nie­korzyść państwa Kowalskich: ponosząc wydatki na budowę mogą wystąpić do urzędu skarbowego o za­niechanie poboru zaliczek na poczet podatku. Wów­czas mieliby te same środki do dyspozycji wcześniej. Kolejna linia (nr to krótkoterminowy kredyt ko­mercyjny, który mogą zaciągnąć w celu załatania niewielkiej dziury w budżecie (w prezentowanym przykładzie przyjęto kredyt w wysokości 4600 zł, oprocentowany w wysokości 32%), a dalej kluczowa pozycja: przychód ze sprzedaży mieszkania. Założyli­śmy, że kwota 65 tys. zł z tego tytułu zostanie zapła­cona w marcu ostatniego roku inwestycji.

Kolejna sekcja ukazuje planowane wydatki państwa Kowalskich w okresie 24 miesięcy. Pierwsza część (li­nie 11-22) obejmuje różne wydatki domowe: utrzy­manie mieszkania, wynajęcie mieszkania, koszty „so­cjalne”, eksploatację samochodu, zakup komputera, wakacje i ferie, podatki i zwrot pożyczki przyjacielo­wi. Komputer kupują Kowalscy na raty, zaś pieniądze na ferie zimowe odkładają już w lipcu, korzystając z nadwyżki środków pochodzącej ze zwrotu nadpła­conego podatku. W linii 23 podsumowujemy środki, które pozostają do dyspozycji Kowalskich na finanso­wanie budowy.

Druga część wydatków (linie 24-37) to koszty związa­ne z inwestycją. W linii nr 25 mamy koszt zakupu działki (600 m²) wraz z niezbędnymi opłatami nota­rialnymi i skarbowymi. We wrześniu z łącznej kwoty blisko 21 tys. zł wpłacona została pierwsza rata, a pozostałą część zapłacono w listopadzie. Pozwoliło to na rozpoczęcie kompletowania dokumentów i uzgodnień, potrzebnych do wystąpienia o pozwole­nie na budowę i zlecenie opracowania projektu archi­tektowi.

Za dokumentację trzeba będzie zapłacić w dwóch ra­tach: w styczniu 800 zł po ustaleniu projektu i w marcu po uzyskaniu pozwolenia na budowę -   3800 zł (linia 26). W tydzień później wykonawca wchodzi na plac budowy. Kolejne linie ukazują płat­ności za poszczególne etapy robót: w czerwcu płaci­my za roboty ziemne, przyłącza, instalacje zewnętrz­ne i podposadzkowe oraz zakończone ściany i strop budynku. W sierpniu gotowy jest dach i wstawione okna. Po następnych dwóch miesiącach wykonane są ścianki działowe i instalacje wewnętrzne. Gotowe są też podłoża pod posadzki. Płacimy jednak dopiero w listopadzie, gdy wykonawca przedstawi komplet protokołów odbioru robót instalacyjnych. W domu jest już ciepło i pewnie można by skrócić czas robót wykończeniowych, ale technologia mokra ma swoje prawa: zanim zostaną położone drewniane podłogi, dom musi trochę podeschnąć.

Planujemy po 300 zł co dwa miesiące na koszt ogrzewania budynku (linia 33). W końcu lutego zakres robót objęty umową z wy­konawcą jest zakończony: są podłogi i glazura na ścianach, zainstalowane umywalki, wanna i sedesy. Ponieważ Kowalscy będą mieli drobne uwagi do ma­lowania i obsadzenia parapetów (bardzo prawdopo­dobne), zapłacą w tym momencie tylko 18 tys. zł (li­nia 32), a pozostałą część później. Ponieważ jednak generalnie Kowalscy będą zadowo­leni z wykonawcy (przy jego wyborze korzystali z rad „Muratora”) i nie wykorzystali jeszcze całej rezerwy na nieprzewidziany wzrost kosztów, zlecą dodatkowo wykonanie ogrodzenia i zainstalowanie żaluzji w oknach od południa. Za ten etap prac zapłacą w ma­ju, a w czerwcu wprowadzą się do nowego domu. Proszę jeszcze zwrócić uwagę na „prowizję bankową” (linia 35). Przyjęliśmy, że 1% kwoty przyznanego kre­dytu zostaje wpłacony gotówką do banku w momen­cie podpisania umowy o kredyt w końcu marca. Oczy­wiście, zarówno sekcja „środki”, jak i „wydatki” po­winna być rozbudowana lub skrócona stosownie do konkretnej sytuacji danego inwestora.

Kolejna część planu przedstawia przebieg finanso­wania kredytem budowlanym. Z porównania środ­ków i wydatków planowanych w poszczególnych miesiącach otrzymujemy wynik (saldo miesięczne – linia 38): jeśli jest on ujemny, oznacza to deficyt środ­ków. Najpierw trzeba sprawdzić, czy nie ma możli­wości zlikwidowania przyczyny deficytu bez sięgania po kredyt: opóźnić wydatki lub rozłożyć je na raty, al­bo przyspieszyć otrzymanie przychodu. W prezento­wanym przykładzie państwo Kowalscy już parokrot­nie zastosowali ten mechanizm, płacąc w ratach za działkę i dokumentację projektową. Wykonawca tak­że zgodził się na zblokowanie płatności w czterech etapach.

Z analizy wynika, że w czerwcu Kowalskim zabrak­nie pieniędzy na zapłacenie części należności wyko­nawcy. Relatywnie niewielkie braki gotówki w okre­sie wcześniejszym pokryli z kredytu komercyjnego, zaciągniętego we wrześniu na okres 3 miesięcy (linia i spłaconego wraz z odsetkami w listopadzie (linia 36). Później jednak konieczne będzie skorzystanie z kredytu budowlanego. Wiedząc o tym wcześniej dzięki planowi przepływu gotówki, Kowalscy już w styczniu skontaktowali się z bankiem i skompleto­wali większość potrzebnych dokumentów, a w marcu podpisali umowę o kredyt. W czerwcu do wniosku o wypłatę dołączą – bardzo ważne! – rachunki za opłacenie w tym samym miesiącu robót ziemnych i wykonanie przyłączy.

Dzięki temu udział własnych środków zainwestowanych przed wypłaceniem pierwszej transzy kredytu (kolumna 11-20 tys. zł) przekroczy wymagane przez bank minimum 25% łącznych kosztów inwestycji (razem z kosztem zaku­pu działki i opracowania dokumentacji). Kolejna wy­płata – 30 tys. – będzie potrzebna dwa miesiące póź­niej. Trzecia i ostatnia transza kredytu – 20 tys. – zo­stanie uruchomiona w listopadzie, w celu opłacenia trzeciego etapu robót. W linii 42 pokazane są odsetki od kredytu budowlanego. Zakładamy, że Kowalscy bę­dą płacić odsetki co miesiąc od aktualnego salda za­dłużenia. Przy oprocentowaniu rocznym 22,8% w każdym miesiącu zapłacą 22,8 :12 = 1,9% od kwo­ty kredytu. W rzeczywistości oprocentowanie nali­czane jest według zmiennej stopy procentowej o ma­lejącej, jak dotychczas, tendencji. Wykonując finalną wersję planu można by to – na podstawie danych z banku – uwzględnić.

W czerwcu, czyli 23 miesiącu planu, zakładamy prze-kształcenie kredytu budowlanego w długotermino- współpraca Paweł Sztejter (arkusz kalkulacyjny) wy kredyt hipoteczny. Maksymalne saldo kredytu budowlanego wyniesie, 70 tys. zł, zaś udział kredytu w łącznych kosztach inwestycji (około 145 tys. zł) wyniesie nieco ponad 48%. Wzrost kosztów inwesty­cji spowodowany odsetkami od kredytu wyniesie ok. 9% łącznych kosztów inwestycji (oprocentowanie kredytu w skali rocznej przyjęto na poziomie 23%, a okres od wypłaty pierwszej transzy do spłacenia kredytu przekroczył rok). Część kredytu budowlanego zostanie spłacona z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania, ale blisko połowa – 33 tys. zł – będzie przekształcona w długoterminowy kredyt hipoteczny.

Zakładamy, że będzie on spłacany według formuły indeksowanej, przy czym pierwsza miesięcz­na rata spłaty kredytu zostanie ustalona w wysokości 500 zł (pokazana jest w ostatniej kolumnie planu), a więc będzie zdecydowanie niższa od szacowanej miesięcznej średniej nadwyżki w budżecie rodziny Kowalskich (około 625 zł). Tak założona rata spłaty będzie stanowiła ok. 20% dochodu rodziny, zaś prze­widywany okres spłaty kredytu wyniesie 7 lat i jeden miesiąc. Gdyby Kowalscy chcieli zmniejszyć swoje miesięczne obciążenie kosztem wydłużenia okresu spłaty kredytu, mogliby wybrać jeden z dwóch nastę­pujących scenariuszy: spłatę na poziomie 15% docho­dów (pierwsza spłata w wysokości 400 zł), co wiąza­łoby się z około 10-letnim okresem spłaty, lub najniż­szą z dopuszczalnych w ich sytuacji spłatę na poziomie 1% kwoty kredytu, czyli 330 zł, co stanowi­łoby ok. 12,5% ich miesięcznych dochodów. Tak spła­cany kredyt zostałby całkowicie spłacony w okresie 12 lat i 1 miesiąca.

Opracowanie takiego planu przepływu gotówki jest zadaniem dość żmudnym, choć niezbyt skomplikowa­nym. W tej pracy bardzo może pomóc komputer, a dokładniej arkusz kalkulacyjny. Zastosowanie tego programu pozwala nie tylko na jednorazowe wykona­nie analizy, ale również na obserwowanie, jak zmiany jednych elementów wpływają na inne i jaki ma to wpływ na efekt: końcową cenę i termin zamieszkania w nowym domu.