Spłaty kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w przeszłości, w odmiennych od dzisiejszej rzeczywistości realiach ekonomicznych, zawsze budziły wiele emocji. Problematykę tę obecnie reguluje ustawa z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw.

Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredy­tów mieszkaniowych weszła w życie z dniem 1 stycz­nia 1996 r. i w zasadzie jej przepisy kontynuują obo­wiązujące w 1995 r.

reguły spłaty kredytów mieszkaniowych.

Jeśli kredyt został zaciągnięty do dnia 31 maja 1992 r., wysokość obciążających kredytobiorcę miesięcznych spłat przypadających na dany lokal nie może być niż­sza od iloczynu powierzchni użytkowej lokalu oraz normatywu spłaty kredytu ustalanego w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej lokalu. Wysokość nor­matywów spłaty kredytu jest ogłaszana przez mini­stra gospodarki przestrzennej i budownictwa raz na pół roku w Monitorze Polskim. Natomiast, jeżeli kredytobiorca zaciągnął kredyt hi­poteczny, to tak jak dotychczas wysokość obciążają­cych kredytobiorcę miesięcznych spłat nie może być niższa w całym okresie spłaty niż 25% udokumento­wanych miesięcznych dochodów jego gospodarstwa domowego.

Omawiana ustawa w radykalny sposób zmieniła jedy­nie zasady spłaty kredytów zaciągniętych na podsta­wie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1988 r. w sprawie ogólnych zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe. Do momentu wejścia w życie ustawy członkowie spółdzielni miesz­kaniowych, których mieszkania zostały wybudowane z kredytów zaciągniętych na podstawie powołanego rozporządzenia, spłacali te kredyty w wysokości 1% (w wypadku lokatorskiego prawa do lokalu) lub 2% (w wypadku własnościowego prawa do lokalu) aktu­alnej wartości mieszkania. Od momentu wejścia w życie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych roczne spłaty kredytów mieszkaniowych, zaciągniętych na podstawie umów określających równocześnie 40-letni okres spłaty kre­dytu i roczne obciążenie w wysokości 1% lub 2% ak­tualnej wartości mieszkań, nie mogą być niższe od ilorazu kwoty zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek, w tym odsetek przejściowo wykupionych ze środków budżetu państwa, na koniec roku poprzedniego oraz liczby lat, jaka pozostała do zakończenia okresu spłaty kredytu.

Odstępstwo od tej zasady jest możli­we jedynie wtedy, gdy członek spółdzielni przystąpi do spłacania kredytu mieszkaniowego według tzw. normatywu. Wówczas wysokość miesięcznych spłat przypadających na dany lokal nie może być niższa od iloczynu powierzchni użytkowej lokalu oraz normaty­wu spłaty kredytu ustalonego w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej lokalu. W praktyce dla tej grupy kredytobiorców wejście w życie ustawy oznacza często nawet kilkakrotny wzrost wysoko­ści miesięcznych rat kredytowych. W ustawie o pomocy państwa w spłacie niektórych kre­dytów mieszkaniowych zawarte są również pewne

procedury oddłużeniowe.

Stosownie do art. 4 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy po­moc państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych polega na umorzeniu części zadłużenia kredytobior­ców z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych.

Z art. 10 ust 1 ustawy wynika natomiast, że na wniosek kredytobiorcy zadłużenie z tytułu przejściowego wyku­pienia odsetek od kredytów mieszkaniowych podlega umorzeniu przez bank w części odpowiadającej:

1)  nadwyżce przypadającego na dany lokal zadłuże­nia z tytułu kredytu i skapitalizowanych odsetek oraz z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredy­tu ponad wartość lokalu określoną zgodnie z przepi­sami ustawy, ustalonej na dzień 31 marca 1996 r,

2)  nadwyżce, o której mowa w pkt. 1, ustalonej po dniu 31 marca 1996 r. w wypadku rezygnacji przez członka spółdzielni mieszkaniowej z członkostwa w spółdzielni i pozostawienia lokalu mieszkalnego do jej dyspozycji,

3)  nadwyżce, o której mowa w pkt. 1, ustalonej po dniu 31 marca 1996 r„ powiększonej o nominalną kwotę umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecz­nym rozliczeniu kosztów budowy – w wypadku prze­kształcenia spółdzielczego prawa do lokalu z lokator­skiego na własnościowe, pod warunkiem ogranicze­nia przez spółdzielnię mieszkaniową żądania uzupełnienia przez członka wkładu budowlanego do przypadających na dany lokal: kwoty kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami, kwoty zadłużenia z ty­tułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytu w części nie podlegającej umorzeniu oraz nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecz­nym rozliczeniu kosztów budowy, która to kwota podlega zwrotowi do budżetu państwa;

4)  nadwyżce miesięcznej spłaty ponad minimalną jej wysokość określoną w ustawie;

5)  równowartości 70% zadłużenia po spłacie całości kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odse­tek od kredytu w części nie podlegającej umorzeniu, jeżeli spłata ta nastąpi przed dniem 31 grudnia 1997 r., z tym że w wypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o przekształcenie prawa do lokalu na wła­snościowe z ograniczeniem przez spółdzielnię miesz­kaniową żądania uzupełnienia wkładu budowlanego do przypadającej na dany lokal nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa.

Czas pokaże, czy przyjęte w omawianej ustawie roz­wiązania przyczynią się rzeczywiście do zlikwidowa­nia problemu spłat kredytów mieszkaniowych zacią­gniętych w przeszłości.